【事件分析】樓市迎重磅政策，穩(wěn)市場(chǎng)力度持續(xù)加大
時(shí)間：2024-05-24 08:54瀏覽次數(shù)：3819來源：本站
自4月30日政治局會(huì)議明確“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”以來，地產(chǎn)政策的進(jìn)一步松綁也成為節(jié)后市場(chǎng)熱議的話題。5月17日各項(xiàng)政策陸續(xù)推出，央行、國(guó)家金監(jiān)總局發(fā)布通知涉及首付比例，下調(diào)住房公積金貸款利率，以及取消首套、二套房貸款利率政策下限，并設(shè)立3000醫(yī)院保障性住房再貸款，支持地方政府從實(shí)際出發(fā)，酌情以收回、收購(gòu)等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。政策的出臺(tái)帶動(dòng)著市場(chǎng)預(yù)期的改善，在刺激地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)上市公司股價(jià)的同時(shí)，也帶動(dòng)了包括有色金屬、螺紋鋼、PVC、PTA等商品期貨價(jià)格應(yīng)聲上漲，但回顧上一輪地產(chǎn)去庫(kù)存，相關(guān)期貨價(jià)格的持續(xù)性仍由其基本面改善因素決定。一、下調(diào)首付比例5個(gè)百分點(diǎn)，首套從20%降到15%，二套房從30%降至25%；個(gè)人公積金利率下調(diào)0.25%；取消商貸利率政策下限。（1）15%首付比例是自從1998年房改以來的最低首付比例，降低首付可以降低置業(yè)門檻，意味著居民杠桿率也將迎來提升，同時(shí)可以吸引更多剛需或潛在的購(gòu)房者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，有助于提升市場(chǎng)交易量，提升市場(chǎng)的活躍度。這一舉措對(duì)北上廣深等少數(shù)大城市效果較為顯著，降低首付比例的同時(shí)也意味著買房杠桿達(dá)到6.6倍，房?jī)r(jià)下跌15%就會(huì)變成負(fù)資產(chǎn)。在未來預(yù)期不明的情況下，居民對(duì)加杠桿大多保持謹(jǐn)慎態(tài)度。這意味著購(gòu)房者需要支付的初始資金減少。這可以吸引更多的潛在購(gòu)房者進(jìn)入市場(chǎng)，尤其是那些原本因首付壓力較大而猶豫不決的購(gòu)房者。首付門檻的降低有助于提升市場(chǎng)交易量，對(duì)于拉動(dòng)市場(chǎng)交易具有明顯作用。（2）取消商貸利率政策下限，并將個(gè)人公積金利率下調(diào)0.25%，5年以內(nèi)公積金貸款利率調(diào)整為2.35%，5年以上降至2.85%，均創(chuàng)歷史新低，低于部分經(jīng)營(yíng)貸。這將使得購(gòu)房者的貸款成本降低，刺激購(gòu)房需求。自2023年1月以來各地實(shí)質(zhì)上已經(jīng)開始突破房貸利率下限，截至4月末，全國(guó)343個(gè)城市中已經(jīng)有67個(gè)取消了首套房貸款利率下限，此次全面取消住房貸款利率下限有望帶動(dòng)更多城市取消利率下限。需要注意的是，當(dāng)前存量按揭人的商業(yè)房貸利率相對(duì)新房仍處于高位，提前款還壓力仍有可能對(duì)銀行帶來影響，若未改善降低，居民提前還貸潮料將持續(xù)，或?qū)е聺撛谫?gòu)房者繼續(xù)觀望，后續(xù)不排除通過進(jìn)一步調(diào)整LPR利率減輕存量房貸壓力。以上首付與貸款利率雙重降低的三項(xiàng)政策主要是針對(duì)居民端的購(gòu)房支持政策，本質(zhì)是刺激潛在購(gòu)房群體繼續(xù)加杠桿來實(shí)現(xiàn)去化，助于促進(jìn)交易量的增加，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。，但政策調(diào)整能否對(duì)市場(chǎng)需求側(cè)形成明顯刺激仍有待觀察。當(dāng)前全國(guó)（除了北京）首套房利率進(jìn)入3%+時(shí)代，回顧2014-2016年周期，從基準(zhǔn)利率下調(diào)的幅度、房貸利率打折水平來看，政策調(diào)整并非一蹴而就，而商品房市場(chǎng)的回暖進(jìn)程相對(duì)政策落地相對(duì)滯后。二、央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。（1）3000億元保障性住房再貸款，利率1.75%，期限1年，可以展期4次。央行按照貸款本金60%向全國(guó)21家銀行發(fā)放再貸款，銀行再向地方國(guó)有企業(yè)發(fā)放貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元。雖然此次再貸款整體體量不大，但釋放的信號(hào)較為明確，通過降低融資成本，有利于政策的可行性，推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的支持。（2）本次政策明確收購(gòu)主體是地方國(guó)企，收購(gòu)目標(biāo)是房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房，可以幫助新房去庫(kù)存。在嚴(yán)控地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的背景下，政策明確規(guī)定了收購(gòu)主體不得涉及隱債、也不的為政府融資平臺(tái)，在控制地方政府債務(wù)的同時(shí)限制也將有助于相關(guān)項(xiàng)目再貸款資金更好的用于相關(guān)項(xiàng)目。當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)供求關(guān)系已發(fā)生較大改變，通過政府回購(gòu)不僅能加快商品房去化，還能提高保障性住房的供給量，滿足居民的住房需求，加快房地產(chǎn)市場(chǎng)供需格局的轉(zhuǎn)變。三、政府收儲(chǔ)托底，可避免短期內(nèi)樓市斷崖式下滑，有托舉和穩(wěn)定預(yù)期的作用，也可化解城投的風(fēng)險(xiǎn)，資金的規(guī)模和持續(xù)性是關(guān)鍵。（1）最近幾年各地城投拿地托底，積累了大量未開放土地，現(xiàn)在根據(jù)收儲(chǔ)需求開發(fā)，地方政府再根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格收購(gòu)用作公租房，可以釋放城投風(fēng)險(xiǎn)，且減少銀行系統(tǒng)內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)的堆積。（2）政府收儲(chǔ)早有先例，過去市場(chǎng)以舊換新，是國(guó)資收購(gòu)二手房讓購(gòu)房者買新房，如鄭州，10000套以舊換新名額中，5000套是鄭州國(guó)資收購(gòu)的?，F(xiàn)在的政策是收購(gòu)已建成未出售的商品房，主要是為了新房去庫(kù)存。（3）政府收儲(chǔ)有兩個(gè)關(guān)鍵問題：資金從何而來？收益如何覆蓋成本？資金方面，地方財(cái)政、城投平臺(tái)自籌資金、租賃房貸支持計(jì)劃是主要資金來源，本次設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，補(bǔ)充了資金來源，地方政府專項(xiàng)債、特別國(guó)債也是資金來源，但是仍然不足以支撐全國(guó)推廣收儲(chǔ)，預(yù)計(jì)在高庫(kù)存的城市落地，去庫(kù)存效果不如當(dāng)年棚改貨幣化。目前國(guó)內(nèi)超過20個(gè)月，截止今年四月商品房待售面積達(dá)到74553萬平方米。根據(jù)市場(chǎng)人士測(cè)試，針對(duì)新房市場(chǎng)，政府收儲(chǔ)連續(xù)3年，每年5萬億規(guī)模，若連續(xù)3年，累計(jì)7-10萬億資金。收益方面，目前大部分城市的租金回報(bào)率不高，收儲(chǔ)用作保障房或租賃房或面臨成本覆蓋的壓力。四、在央行調(diào)整公積金貸款利率政策發(fā)布后，多地住房公積金中心積極響應(yīng)，紛紛下調(diào)公積金貸款利率。其中包括北京、上海、深圳、廣州、東莞、中山、江門、汕頭、蘇州、合肥、南京、成都、重慶、長(zhǎng)沙、鄭州、湖北等多城市。另外，陜西、杭州、合肥還調(diào)整了公積金貸款政策。五、信貸政策調(diào)整能夠降低購(gòu)房成本及購(gòu)房門檻，帶動(dòng)一些購(gòu)房需求。政府收儲(chǔ)房地產(chǎn)庫(kù)存，可以緩解房企現(xiàn)金流壓力、化解城投的風(fēng)險(xiǎn)，但耗資巨大，實(shí)際占總庫(kù)存比重預(yù)計(jì)不會(huì)太高，更多的是為了穩(wěn)定新房?jī)r(jià)格預(yù)期。房地產(chǎn)各類政策應(yīng)出盡出，從購(gòu)買閑置土地到合理價(jià)格回購(gòu)用作保障性住房，從一手企業(yè)庫(kù)存到二手去化，從購(gòu)房者和房企兩端回購(gòu)、從國(guó)資下場(chǎng)到國(guó)債發(fā)行，形成閉環(huán)運(yùn)行。政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心超預(yù)期，提振市場(chǎng)信心。從市場(chǎng)反應(yīng)來看，政策效果還需要觀察，后續(xù)降準(zhǔn)降息預(yù)期仍在。圖表 3-5 商品房銷售增速與螺紋鋼、PVC、玻璃期貨價(jià)格走勢(shì)回顧資料來源：互聯(lián)網(wǎng)公開資料，瑞達(dá)期貨圖表 6 五一以來各地房地產(chǎn)政策頻頻發(fā)布
資料來源：互聯(lián)網(wǎng)公開資料，瑞達(dá)期貨
作者
研究員：許方莉 期貨從業(yè)資格號(hào)F3073708
期貨投資咨詢從業(yè)證書號(hào)Z0017638
助理研究員：廖宏斌 F3082507
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